שכירויות בימי קורונה

תקופת הקורונה מעלה סוגיות רבות ושונות בקשר לחוזי שכירות, היכולת להשתחרר מחוזה שכירות קיים, לשנות את חוזה השכירות ומה עושים לגבי התקשרויות בחוזים חדשים.

סוגיות אלו מערבות בתוכן פן מסחרי (כדאיות, שיקולים כלכליים, שיקולים ארוכי טווח ועוד) והן פן משפטי – המשמעויות המשפטיות של פעולות בקשר לחוזי שכירות קיימים וכן חוזי שכירות חדשים.

כתוצאה מהחלטות הממשלה ישנם עסקים שלא יכלו לפעול בתקופות שונות בתקופת ההגבלות כתוצאה מנגיף הקורונה, ישנם עסקים שיכולים לפעול בצורה מצומצמת יותר וישנם עסקים שלא יכולים לפעול כלל במשך כל התקופה.

שכירויות בימי קורונה - מתווך מציג דירה פוטנציאלית
שכירויות בימי קורונה - מבט על אזורי מסחר

השאלה המשפטית הינה האם ניתן להשתחרר ו/או לשנות הסכמי שכירות בגין עסקים שאינם יכולים לפעול או שיכולים לפעול בצורה מוגבלת בתקופת הקורונה, ולראות בכך סיכול ו/או כח עליון שאינו בשליטת הצדדים להסכם השכירות וזאת בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 וכן לנוכח הוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971, הקובע כי סיכול חוזה שכירות יהיה כאשר נוצרה מניעה מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

מדובר בסוגיה משפטית לא פשוטה כלל ועיקר, ובמשרד המשפטים מתקיימים דיונים לחוקק בעניין זה הוראות חוק שיבהירו את המצב. ע"פ נייר עמדה שפורסם על ידי לשכת עורכי הדין בעניין זה, עסקים שיכולים לפעול בתקופת הקורונה יהיה עליהם לשלם דמי שכירות מלאים, אלו שיכולים לפעול בצורה חלקית ישלמו דמי שכירות חלקיים ואלו שלא יכולים לפעול כלל יהיו פטורים מתשלום דמי השכירות.

כאמור מדובר בטיוטה בלבד של משרד המשפטים ובשלב זה אין כל הליך חקיקה בנושא והדעות חלוקות האם על המדינה להתערב במערכת היחסים החוזית שבין הצדדים, כפי שנקבעה בהסכמי השכירות שנכרתו בין הצדדים.

בתי המשפט גם הם החלו להתייחס לסוגיה האם אירועי הקורונה מהווים ארוע שבגינו סוכל הסכם השכירות וניתן להשתחרר מחיוביו. בשלב זה אין הלכה משפטית ברורה בעניין, כפי שניתן לראות מההחלטות שניתנו עד כה בעניין זה המפורטות להלן.


במסגרת תא"ח 4492-05-20 בבית משפט השלום בתל אביב, נפסק על ידי כב' השופט עמית יריב במסגרת תביעת פינוי, כי על השוכר שלא שילם דמי שכירות בתקופת הקורונה, לפנות את המושכר. בית המשפט לא ראה במגיפת הקורונה כאירוע מסכל, ובכל מקרה קבע כי גם אם היה סיכול, זכותו של המשכיר לבטל את הסכם השכירות ולדרוש פינוי המושכר.


על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (טרם ניתנה החלטה בערעור).


בתיק תא"ח 27886-05-20 בבית משפט השלום בתל אביב, כב' השופט עמית יריב, בהתבסס על אותם טעמים בפסק הדין הנ"ל, החליט בית המשפט על פינוי השוכר מהמושכר חרף הטענות על סיכול הסכם השכירות. במקרה זה היה מדובר במלון אשר הפר באופן חד צדדי את הסכם השכירות וביטל את השיק בגין דמי השכירות. כמו כן, במקרה זה השוכר המשיך להשכיר חדרים במלון לדיירים במהלך תקופת הקורונה.


בעניין חדל"ת 26076-02-20 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, קבע בית המשפט כי אין נסיבות הקורונה מהוות עילה לסיכול הסכם השכירות. בית המשפט ציין כי השוכר הפיק טובת הנאה כלכלית מהמושכר גם כאשר העסק במושכר היה סגור ואף העמיד למכירה את זכות השכירות של העסק. באותו מקרה נפסק כי העסק הופעל גם לאחר שנודע על משבר הקורונה בחודש פברואר 2020 והיה על מפעיל העסק לבטל את הסכם השכירות עוד אז והמשך ההפעלה מונעת ממנו לטעון את טענת הסיכול.


יצויין, כי בשתי החלטות שניתנו בתיקים אחרים ואשר נגעו לבקשת שוכרים ליתן צו מניעה למימוש ערבות בנקאית על ידי המשכיר, ניתנו החלטות שונות וסותרות. בית משפט השלום בירושלים (ת.א. 10815-04-20) נעתר ליתןצו מניעה למימוש ערבות בנקאית בשל אירוע הקורונה ואילו בבית משפט השלום בתל אביב (8831-04-20) לא ניתן צו מניעה למימוש הערבות הבנקאית על ידי המשכיר.


מפסקי דין אלו לא ניתן לקבוע הלכה משפטית ברורה וחד משמעית, מאחר ומדובר במקרים ספיציפיים ובתי המשפט ציינו בהחלטות הנ"ל כי יש לבחון כל מקרה לגופו ולנסיבותיו השונות.


לאור האמור, ישנה חשיבות רבה בקבלת ייעוץ משפטי בטרם נקיטת צעדים כלשהם על ידי המשכיר או על ידי השוכר הנובעים מאירועי הקורונה ולבחון את נסיבותיו של כל מקרה.

· משרדנו מתמחה בהסכמי שכירות וכן בכל הקשור להשפעת אירועי הקורונה על הסכמי השכירות ויחסי הצדדים להסכם השכירות, ומעניק ייעוץ משפט וכן סיוע בניהול מו"מ בין צדדים להסכם השכירות על מנת להגיע לתוצאה מיטבית, לאור הקשיים החלים כתוצאה ממגבלות הקורונה.